L’immobilier d’entreprise : un retour impressionnant mais empreint de fragilité

L’immobilier d’entreprise français entame 2025 sur une note contrastée. Après une longue période d’atone, le secteur tertiaire enregistre un rebond spectaculaire avec 3,2 milliards d’euros investis au premier trimestre, une hausse de 46 % sur un an. Pourtant, ce regain s’appuie principalement sur quelques transactions majeures, à l’image de la cession des actifs de Kering, laissant penser que la dynamique reste fragile. Ce contexte économique marqué par une croissance ralentie, un marché de l’emploi en difficulté et des taux d’intérêt encore élevés freine la confiance des investisseurs. Les bureaux, notamment, peinent à attirer malgré des volumes conséquents, avec une demande en baisse et une offre qui s’accumule. Dans le même temps, la logistique et le commerce tirent leur épingle du jeu, affichant une résilience notable. Paris domine largement les investissements, confirmant son statut de place forte, tandis que les régions tentent de miser sur la montée en puissance du secteur logistique. Découvrir comment ce marché complexe évolue en 2025, en s’appuyant sur l’expertise de leaders tels que CBRE, JLL ou BNP Paribas Real Estate, est essentiel pour saisir les leviers et les risques d’un investissement immobilier d’entreprise contemporain.

Volume d’investissement en immobilier d’entreprise : entre opportunités mais polarisation

Le premier trimestre 2025 montre une progression notable avec près de 3,2 milliards d’euros investis, soit une croissance de 46 % sur un an. Toutefois, cette progression est principalement portée par trois transactions de grande envergure, dont la cession des actifs immobiliers de Kering. Cette concentration illustre un marché encore largement polarisé :

• 💼 Marché dominé par quelques mastodontes qui génèrent l’essentiel du volume.
• 📉 Manque de dynamique structurelle en-dehors de ces coups d’éclat.
• 📍 Focalisation sur les actifs premium, bien situés et aux critères durables prioritaires.

L’attention des investisseurs, parmi lesquels Colliers International, Knight Frank ou encore Cushman & Wakefield, se porte vers des biens capables de résister à un climat économique incertain.

Les enseignements pour les investisseurs

Pour les acteurs du secteur comme JLL ou BNP Paribas Real Estate, cette conjoncture invite à :

• ⚖️ Opter pour des investissements sélectifs afin de réduire les risques liés à la volatilité.
• 🔍 Analyser finement la localisation et la qualité des actifs avant tout engagement.
• 🌿 Donner la priorité aux projets intégrant des critères ESG et durables pour garantir une résilience à long terme.
• 💡 S’informer régulièrement sur les évolutions réglementaires et tendances, par exemple via les analyses sur l’urbanisme et la crise immobilière.

Adopter une stratégie diversifiée est ainsi recommandé pour tirer parti des possibles retournements de marché.

L’immobilier de bureaux : des volumes d’investissement élevés mais une demande atone

Alors que les bureaux constituent une part significative des investissements, la situation est paradoxale :

• 📉 La demande placée chute de 6 % à 419 200 m², signe d’une défiance des locataires.
• 🏢 L’offre immédiate grimpe à 5,8 millions de m², traduisant une surabondance de surfaces disponibles.
• 💰 Malgré un volume d’investissement de plus d’un milliard d’euros, la prudence domine.

Les investisseurs, notamment Savills et Foncière des Régions, privilégient les actifs de premier ordre, en particulier dans les quartiers d’affaires tels que le Quartier Central des Affaires (QCA) à Paris. Le phénomène s’explique par plusieurs raisons :

• 🏠 Le développement du travail hybride modifie la demande en espaces de bureaux.
• 📉 La conjoncture économique limite les projets d’expansion des entreprises.
• ♻️ La montée en puissance des critères environnementaux exclut progressivement les bâtiments énergivores.

Si ce domaine présente des défis, il offre néanmoins des opportunités. Mieux comprendre ces évolutions permet aux investisseurs de faire les bons choix et d’optimiser leurs rendements. Pour aller plus loin, découvrez comment maximiser vos revenus passifs via l’immobilier.

Logistique et commerce : des secteurs porteurs dans un environnement fragile

Les segments logistique et commercial constituent actuellement les piliers du marché immobilier :

• 🚚 Le secteur logistique investit 675 millions d’euros, porté par les zones régionales.
• 🏬 Le commerce bénéficie notamment de grandes opérations, comme celles du Forum des Halles, avec 1,2 milliard d’euros mobilisés.
• 📉 La demande placée recule légèrement (-2 %) en logistique, mais reste soutenue.

C’est notamment dans les régions, animées par des groupes comme Unibail-Rodamco-Westfield et le Groupe Arcade, que le dynamisme est visible. La logistique régionale profite de l’importance stratégique croissante des chaînes d’approvisionnement et de la transition vers des territoires plus équilibrés.

Paris, épicentre des investissements immobiliers d’entreprise en 2025

Paris domine clairement la scène immobilière avec 53 % des investissements concentrés dans la capitale. En particulier, le Quartier Central des Affaires (QCA) représente un pôle d’attraction majeur. Cette concentration s’explique par :

• 🏙️ Une forte concentration d’activités économiques et financières.
• 🌍 La présence d’acteurs internationaux et de sièges sociaux.
• 🚇 Une excellente desserte en transports et infrastructures.

À l’inverse, la première et deuxième couronne restent encore à la traîne, bien que certaines initiatives, notamment en périphérie lyonnaise, tentent de redynamiser le secteur, comme le rappelle une analyse utile sur l’immobilier neuf à Lyon. Les régions profitent quant à elles de la montée en puissance du secteur logistique, soutenant leur attractivité locale.

Perspectives 2025 : une reprise sous conditions et pleine de défis

Le rebond du premier trimestre ne doit pas masquer la fragilité persistante du marché immobilier d’entreprise. Parmi les facteurs clefs à suivre :

• 📉 Économie ralentie avec un recul de l’emploi privé qui impacte directement la demande locative.
• 💸 Coût du capital encore élevé malgré la baisse des taux directeurs de la BCE à 2,75 %.
• ⚠️ Prudence des investisseurs qui privilégient la qualité et évitent les actifs exposés aux risques.
• 🌱 Importance accrue des critères ESG qui orientent les choix stratégiques.

Les experts comme CBRE invitent à une lecture nuancée : le marché évolue, mais avance à pas comptés. Cette année pourrait être celle du rééquilibrage progressif, à condition que les conditions monétaires et économiques continuent de s’assouplir. Pour approfondir ces sujets, notamment concernant l’optimisation fiscale des investissements, visionnez cet exposé sur la nue-propriété et ses avantages.

Questions fréquentes sur l’immobilier d’entreprise en 2025

1. Pourquoi la reprise reste-t-elle fragile malgré une hausse des investissements ?
   La hausse récente s’appuie sur très peu de transactions majeures, reflétant un marché polarisé où la stabilité globale est encore incertaine face à un contexte économique difficile.
2. Quels secteurs offrent les meilleures opportunités en immobilier d’entreprise ?
   Le commerce et la logistique montrent une résilience certaine, notamment dans les régions, tandis que les bureaux restent soumis à des défis liés à la demande et à l’offre.
3. Comment les critères environnementaux influencent-ils les choix des investisseurs ?
   Les critères ESG sont désormais au cœur des décisions, entraînant une préférence pour les bâtiments durables, bien situés, avec une performance énergétique élevée.
4. Quel rôle joue Paris dans le marché immobilier d’entreprise ?
   Paris constitue le principal centre d’investissement avec plus de la moitié des capitaux engagés, attirant les acteurs mondiaux et concentrant les meilleures opportunités.
5. Comment optimiser ses revenus avec l’immobilier d’entreprise en 2025 ?
   Il est crucial de diversifier ses investissements, de s’informer sur les tendances du marché et de favoriser les actifs de qualité. Des outils et conseils existent, comme ceux présentés dans ce guide dédié à la maximisation des revenus passifs.